Manutenção da qualidade da carteira nas operações de securitização de recebíveis imobiliários

A obra de uma forma estruturada, clara e concisa, traz ao leitor uma introdução competente do tema das operações de securitização no contexto do imobiliário. O autor, Henrique Mota de Aguiar, explora os principais riscos envolvidos e analisa as estratégias que podem ser utilizadas para garantir o sucesso das operações de securitização de recebíveis imobiliários. Apresenta os principais pontos de dificuldade, bem como recomendações que tanto facilitam a operacionalização das tarefas diárias, para se garantir a manutenção da qualidade da carteira securitizada. O livro é útil para todos, mas especialmente, para os profissionais envolvidos no setor em análise.

Henrique Mota de Aguiar

Doutorando em Ciências da Informação pela Universidade Fernando Pessoa, Porto. Mestre em Ciências Empresariais pela UNIFOR. Especialista em Direito Civil pela UNIFOR. Advogado e Empresário. Secretário de Obras no Município de Benedito – CE (1997). Assessor do Ministro das Comunicações (2004). Chefe do Serviço de Gestão Patrimonial da União do Ceará – Ministério do Planejamento (2005). Instrutor do Projeto Orla – Ministério do Meio Ambiente e Ministério do Planejamento (2007).

SUMÁRIO

Prefácio – Luis Borges Gouveia……………………………………………………..9
Introdução………………………………………………………………………………….13
Capítulo 1. Securitização………………………………………………………………23
1.1. O mercado de securitização de recebíveis………………………………….23
1.1.1. De forma global…………………………………………………………….23
1.1.2. No Brasil………………………………………………………………………27
1.2. Estrutura de uma operação de securitização de recebíveis
imobiliários………………………………………………………………………………….33
1.3. Principais intervenientes………………………………………………………….34
1.3.1. Originadores ou cedentes………………………………………………..34
1.3.2. Emissor………………………………………………………………………..35
1.3.3. Investidores…………………………………………………………………..37
1.4. Intervenientes que executam e garantem a qualidade da operação.38
1.4.1. Agente Fiduciário…………………………………………………………..38
1.4.2. Custodiante…………………………………………………………………..39
1.4.3. Auditor…………………………………………………………………………39
1.4.4. Agência classificadora de risco………………………………………..39
1.4.5. Agente de cobrança………………………………………………………..44
1.5. Riscos nas operações de securitização…………………………………44
1.5.1. Riscos essenciais……………………………………………………………45
1.5.2. Risco de crédito……………………………………………………………..47
1.5.2.1. Qualidade do recebível………………………………………………..48
1.5.2.2. Distratos e substituições de contratos…………………………….49
1.5.3. Risco estrutural……………………………………………………………..50
1.5.3.1. Risco de mercado………………………………………………………..51
1.5.3.2. Risco de liquidez…………………………………………………………54
1.5.3.3. Risco associado à competência do gestor dos créditos……..55
1.5.4. Riscos inerentes às partes envolvidas……………………………….56
Capítulo 2. Manutenção da qualidade da carteira…………………………59
2.1. O que é combinado não sai caro………………………………………….60
2.1.1. Envio de remessas mensais……………………………………………..60
2.1.2. Envio de remessas avulsas………………………………………………61
2.1.3. Gestão das carteiras securitizada e não securitizada por um
agente de cobrança comum……………………………………………..62
2.2. Atuação proativa dos players………………………………………………62
2.2.1. Definição de fluxos em Assembleias Gerais de Titulares…….64
2.2.2. Gestão compartilhada de informações vs. Aging List………….66
2.2.3. Mineração das informações…………………………………………….67
2.3. Gestão preditiva da carteira………………………………………………72
2.3.1. Aplicação de métodos aeronáuticos para a manutenção da
qualidade da carteira de recebíveis ………………………………….73
2.3.2. Gerenciamento do ciclo de vida do devedor …………………….76
2.3.3. Política de recuperação de créditos x Política de manutenção
da adimplência……………………………………………………………….78
2.3.4. Política de abono dos encargos moratórios………………………82
2.4. Estratégias de renegociação…………………………………………….85
2.4.1. Não concessão de descontos sobre o montante principal…..87
2.4.2. Fluxo inadimplente paralelo ao fluxo do contrato……………….87
2.4.3. Repactuação de novo fluxo financeiro……………………………..88
2.4.4. Distrato e novo contrato com fluxo remanescente
(venda dentro da venda)………………………………………………….89
2.4.5. Transferência de créditos cumulada com distrato de unidades…92
2.4.6. Obrigatoriedade de registro ou aditamento para repactuação… 93
2.5. Pré-pagamento…………………………………………………………………….93
2.5.1. Efeito do pré-pagamento na performance do CRI………………94
2.5.2. Concessão de desconto para pré-pagamento………………………95
2.6. Bonificação para registro dos contratos de alienação fiduciária…..96
2.7. Relacionamento com o cliente………………………………………………..98
2.7.1. Atendimento realizado na mesma língua…………………………..99
2.7.2. Ferramentas online……………………………………………………….101
2.8. Gerenciamento de crises………………………………………………….103
2.8.1. Atos de Deus……………………………………………………………….103
2.8.2. Distrato sem devolução…………………………………………………103
2.8.3. Ações judiciais…………………………………………………………….104
2.9. Inadimplemento do originador relacionado ao empreendimento.105
2.9.1. Atraso na entrega do bem negociado………………………………105
2.9.2. Entrega em desacordo…………………………………………………..106
2.10. Apagar das luzes……………………………………………………………107
3. Considerações Finais………………………………………………………….109
Referências Bibliográficas………………………………………………………..113